이재명 정부 부동산 정책 완전 정리
세금 · 대출 · 임대수익 RTI 규제 · 투자 전략
양도세 중과 부활(5.9)부터 임대사업자 대출 만기 연장 전면 재심사까지 — "임대수익으로 대출이자 내는 구조"도 이제 끝나가나?
📌 목차
- 핵심 요약 — 이것만은 꼭 알자
- 정책 타임라인 — 출범 이후 무슨 일이 있었나
- 다주택자 세금 완전 정리 — 양도세·종부세·취득세
- 대출 규제 총정리 — 신규·기존 대출 모두 조인다
- 🔥 핵심 이슈: RTI 규제 강화 — "임대수익으로 이자 내는 구조" 무너지나
- 향후 정책 방향 전망
- 부동산 투자 전략 — 지금 어떻게 해야 하나
⚡ 핵심 요약 — 이것만은 꼭 알자
이재명 정부 출범 후 부동산 — 무슨 일이 있었나?
2025년 6월 출범한 이재명 정부는 처음에 "세금이 아닌 공급으로 집값을 잡겠다"고 했지만, 강남 집값이 다시 불붙자 불과 4개월 만에 세금과 대출이라는 두 카드를 모두 꺼냈습니다. 그리고 2026년 2월, 대통령이 직접 나서 "임대사업자 대출 만기 연장도 신규 대출과 같게 규제하겠다"고 선언하면서 세 번째 카드까지 뽑아 들었습니다.
금융위원회가 설 연휴 전후 두 차례 전금융권 임원 소집. 임대사업자 대출 만기 연장 시 RTI(임대업이자상환비율) 재심사 방안 유력. 이 대통령 "RTI 규제만 왜 검토하나, 대출 연장·대환도 신규 대출과 같게 봐야"라며 더 강한 규제 요구.
다주택자, 이제 얼마나 내야 하나? — 세금 완전 정리
① 양도소득세 — 5월 9일이 마지막 관문
이재명 정부의 가장 강력한 카드는 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료입니다. 이 날 이후 규제지역 다주택자는 장기보유특별공제도 전면 배제되고 누진 중과세율이 쌓여 최고 82.5%까지 부담이 올라갑니다.
| 보유 상황 | 중과세율 (규제지역) | 지방세 포함 최고 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|---|
| 1주택 실거주 | 해당 없음 | 49.5% | 최대 80% |
| 2주택자 (규제지역) | +20%p 중과 | 최고 71.5% | 전면 배제 |
| 3주택 이상 (규제지역) | +30%p 중과 | 최고 82.5% | 전면 배제 |
| 단기(1년 미만) 양도 | 70% 단일세율 | 77% | 적용 불가 |
규제지역 2주택자 양도차익 3억 원 기준: 유예 기간 중 → 약 1억 1,400만 원 / 중과 부활 후 → 약 1억 7,400만 원. 세금 부담 약 6,000만 원 추가. 강남권 다주택자의 경우 보유세(종부세+재산세) 연간 합산액이 7억 원 이상 급증하는 사례도 확인됩니다.
② 취득세 중과 (10·15 부활)
| 매수 상황 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 생애최초 (9억 이하) | 감면 50% | 실수요자 보호 |
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 기본세율 |
| 규제지역 2주택 취득 | 8% | 중과 부활 |
| 규제지역 3주택 이상 | 12% | 사실상 진입 차단 |
③ 종합부동산세 — 집값 상승으로 실질 부담 급증
공시가격 현실화율은 69% 수준으로 유지되지만, 서울 집값 급등으로 공시가 자체가 오르고 있어 실질 종부세 부담이 크게 늘었습니다. 정부는 세부담 상한 폐지와 공정시장가액비율 100% 조기 적용을 추가 카드로 보유 중입니다.
대출 규제 총정리 — 신규부터 기존 연장까지 전방위 포위
다주택자 신규 주담대 전면 금지 (6·27)
규제지역 다주택자의 주택 구입 주담대 0원. 갭 투자 원천 봉쇄.
임대사업자 신규 대출 차단 (9·7)
규제지역 임대사업자 신규 대출도 전면 중단. 사업자 대출 우회로까지 막힘.
주담대 한도 6억·4억 원 제한
수도권 최대 6억 원. 15억 초과 고가주택은 4억 원. 현금 없으면 강남 진입 불가.
만기 30년 이내 + 전세 대출 2억 원
40년 초장기 영끌 차단. 전세 대출도 2억 원 상한으로 갭투자 이중 봉쇄.
임대수익으로 대출이자 내는 구조, 이제 막히나?
— RTI 규제 강화 완전 해설
많은 다주택자·임대사업자들이 활용해온 전략이 있습니다. 바로 "부동산을 담보로 대출을 받아 매입하고, 임대수익으로 이자를 내면서 보유"하는 방식입니다. 이 구조가 이재명 정부의 정조준 대상이 됐습니다.
RTI(임대업이자상환비율)란 무엇인가?
RTI(Rental income To Interest ratio)는 임대사업자 대출 심사 시 적용하는 지표로, 임대소득이 이자비용 대비 충분한지를 검증하는 기준입니다. 쉽게 말해 "임대료 수입으로 이자를 감당할 수 있느냐"를 판단하는 잣대입니다.
📐 RTI 공식
기준: 규제지역 RTI ≥ 1.5배 | 비규제지역 RTI ≥ 1.25배
규제지역 이자비용 월 80만 원 (연 960만 원)
임대수입 월 140만 원 (연 1,680만 원)
RTI = 1,680 ÷ 960 = 1.75 → 1.5 이상 ✔
규제지역 이자비용 월 100만 원 (연 1,200만 원)
임대수입 월 120만 원 (연 1,440만 원)
RTI = 1,440 ÷ 1,200 = 1.2 → 1.5 미만 ✘
지금까지는 왜 괜찮았나? — 만기 연장의 허점
임대사업자 대출은 일반 주담대(30~40년 분할상환)와 달리 최초 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 자동 연장되는 구조입니다. 지금까지는 신규 대출 시에만 RTI를 따졌고, 만기 연장 때는 형식적인 확인에 그쳤습니다.
이 덕분에 임대사업자들은 금리가 올라 실질 RTI가 1.5배 아래로 떨어져도 기존 대출을 해마다 조용히 연장할 수 있었습니다. 은행권의 주거용 임대사업자 대출 잔액은 약 13조 9,000억 원에 달합니다.
이제 무엇이 바뀌나? — 3월 발표 예상 내용
누가 가장 타격받나?
| 구분 | 대상 규모 | 타격 강도 | 핵심 이유 |
|---|---|---|---|
| 비아파트 임대사업자 (빌라·다가구·오피스텔) |
전체의 84.3% | 매우 높음 | 처분 어렵고, 임대료 인상 한계, RTI 미달 다수 |
| 아파트 임대사업자 | 전체의 15.7% | 중간 | 2020년 이후 신규 등록 불가. 2028년까지 순차 의무 매각. 처분 용이 |
| 개인 다주택자 (임대사업자 미등록) |
주담대 분할상환자 다수 | 제한적 | 30~40년 분할상환 구조 → 만기 연장 이슈 없음 |
2020년 이전 등록 임대사업자 중 일부는 ① 5월 9일 양도세 중과 유예 종료(세금 폭탄) + ② 3월 RTI 재심사 대출 연장 불가(자금 압박) + ③ 의무임대 기간 종료 전 처분 불가(출구 봉쇄) 라는 삼중 덫에 걸릴 수 있습니다. 특히 비아파트 임대사업자가 이 덫에서 가장 취약합니다.
임대사업자 대출 압박이 커질수록 두 가지 상반된 결과가 나타날 수 있습니다. ①임대사업자가 임대료를 인상해 세입자에게 부담을 전가하거나, ②주택을 매각해 세입자가 퇴거해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 금융당국도 "세입자 보호와 시장 충격을 함께 고려하겠다"고 밝혔으나 구체적 보호 방안은 아직 미확정입니다.
임대수익 vs 이자비용 — 지금 내 RTI 계산하는 법
1단계: 보유 임대 부동산의 연간 임대수입 합계를 구합니다 (월세×12 또는 전세보증금의 간주임대료 포함).
2단계: 해당 부동산 담보 대출의 연간 이자비용 합계를 구합니다.
3단계: RTI = 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용 계산.
4단계: 규제지역은 1.5배 이상, 비규제지역은 1.25배 이상 여야 대출 연장 가능.
⚠️ RTI 미달 시 만기 전에 LTV 범위 내에서 일부 상환하거나, 임대료를 올리거나, 매각을 검토해야 합니다.
앞으로 부동산 정책, 어디로 향하나?
🏗️ 공급 확대 지속 — 효과는 3~5년 후
수도권 135만 가구, 4기 신도시, 기본주택 등 공급 정책은 지속됩니다. 그러나 공사비 급등으로 착공 실적은 목표의 40% 수준. 2026년 서울 입주물량은 전년 대비 86% 급감 전망. 체감 효과까지 최소 3~5년이 걸립니다.
💸 5월 9일이 최대 분기점
양도세 중과 부활 후 매물이 얼마나 나오느냐가 하반기 시장의 향방을 결정합니다. '버티기 학습효과'가 강하지만, 이번엔 RTI 대출 압박과 세금이 동시에 작동한다는 점이 과거와 다릅니다.
🌏 수도권-지방 양극화 심화
규제가 강한 서울 핵심지는 거래 위축 속 가격 상방 압력이 유지되는 반면, 지방 비규제지역은 임대사업자 압박으로 급매가 늘어날 수 있습니다. 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높습니다.
📊 추가 세제 강화 예비 카드
집값이 계속 오르면 ①공시가격 현실화율 인상 ②종부세 세율 추가 인상 ③세부담 상한 폐지 ④공정시장가액비율 100% 적용 등 추가 과세 카드가 예비로 대기 중입니다.
지금 부동산 투자, 어떻게 해야 하나?
세금 압박, 대출 차단, RTI 연장 규제라는 3중 포위망 속에서 과거의 다주택 레버리지 전략은 사실상 불가능해졌습니다. 지금은 전략 수정이 필수입니다.
✅ 지금 해야 할 것
- 5월 9일 전 불필요한 규제지역 주택 정리 — 잔금일 기준이므로 세무사와 역산해 계약 서두르기
- 내 RTI 자가진단 즉시 실행 — RTI 1.5배 미달이면 만기 전 선제 대응 필수
- 임대소득 증빙 서류 정리 — 세금신고 자료, 임대차계약서, 입금 내역 등 만기 연장 대비
- 비규제지역·비아파트 임대의 RTI 여유분 확인 — 비규제지역 기준(1.25배)으로 안전마진 계산
- 1주택 실거주 전략 전환 검토 — 정부가 가장 보호하는 포지션
- 공동명의·증여 vs 양도 비교 계산 — 세무사와 수치로 비교
❌ 절대 하지 말아야 할 것
- 규제지역 신규 주택 추가 매수 — 취득세 8~12%, 신규 대출 불가
- RTI 미달 상태로 만기 방치 — 연장 거절 시 즉시 상환 요구
- 임대수익으로 이자 '겨우' 감당하는 구조 유지 — RTI 1.5배 미달 가능성 높음
- 법인 전환 절세 시도 — 법인세 중과 최대 70%, 추가 규제 예고
- 전세 대출 활용 갭 투자 — 전면 차단, 형사 처벌까지 가능
- "다음 정권에 팔면 된다" 버티기 — RTI + 양도세 이중 압박은 과거와 다른 구조
🔍 이 환경에서 유망한 투자 방향
1기 신도시 재건축 중장기 수혜
노후계획도시 특별법으로 분당·일산·평촌은 장기 재건축 수혜 가능. 단, 이주비 대출 규제로 단기 사업 차질 변수.
비규제지역 RTI 여유 물건
GTX 호재, 인구 증가 수도권 외곽, 세종 등 비규제지역은 취득세·대출 규제 완화 + RTI 기준도 1.25배로 낮아 상대적으로 유리.
1주택 실거주 — 정부 보호 포지션
세금·대출·RTI 규제 모두에서 가장 자유로운 포지션. 서울 핵심지 소형 실거주 1주택 장기 보유 전략.
상업용 수익형 부동산
주거용 규제 강화로 자금이 상업용(오피스·리테일·물류창고)으로 이동 중. 단, 공실률·수익률 철저히 검증 필수.
📋 임대사업자 긴급 체크리스트
- 내 대출 만기일 확인: 3·6개월 이내 만기 도래 대출부터 즉시 RTI 계산 실행
- RTI 계산: 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용 → 규제지역 1.5배, 비규제 1.25배 이상 여부
- 미달 시 선택지 검토: ①임대료 인상(계약 조건 확인) ②일부 상환으로 이자비용 축소 ③매각 후 상환 중 유리한 방향 세무사 상담
- 임대소득 증빙 서류 준비: 부가세·소득세 신고 자료, 임대차계약서, 통장 입금 내역 정리
- 5월 9일 양도세 타이밍 시뮬레이션: 유예 기간 내 양도 vs 중과 후 보유 시 세금 차이 수치화
- 의무임대 기간 확인: 사업자 등록 임대의 경우 의무기간 내 처분 시 과태료·세제 혜택 환수 여부 확인
- 자금 출처 소명 자료 정비: 기획재정부·국세청 부동산 투기 세무조사 상시 진행 중
📌 결론 — 임대수익 레버리지 시대의 황혼
이재명 정부의 부동산 정책은 이제 세금, 신규 대출, 기존 대출 만기 연장이라는 세 가지 경로를 모두 압박하는 전방위 포위 전략으로 전환됐습니다. 특히 임대사업자 RTI 규제 강화는 "임대수익으로 이자를 내며 장기 보유"해온 다수 투자자들의 핵심 전략에 직접 타격을 입힙니다.
2026년 3월 초 RTI 규제 공식 발표, 5월 9일 양도세 중과 부활이라는 두 개의 시한폭탄이 동시에 작동하는 상황에서 "버티면 다음 정권에서 팔면 된다"는 과거 공식은 더 이상 안전하지 않습니다.
